Aménagement des combles

Au dessus de chez vous, les combles sont inutilisés et vous souhaitez les aménager pour les occuper, gagner de la surface habitable ou du volume. Vous disposez peut-être là d’une opportunité pour vous agrandir sans déménager. Avant d’aménager les combles et d’entamer des travaux, plusieurs points doivent être vérifiés : la surface disponible, l’état de la charpente, les règles administratives et le coût d’un aménagement.

Avant d’aménager les combles, la première chose à vérifier est la hauteur dont vous disposez. La question est de savoir si vous pouvez compter sur un véritable étage supplémentaire, si vous avez juste la place de créer une mezzanine, ou tout juste de quoi faire du volume. Pour le savoir, montez dans vos combles, et mesurez la zone dans laquelle vous pouvez vous tenir debout : au dessus de 1.80 m (loi Carrez).

Si cette zone représente plus de 12 m² vous allez pouvoir créer une véritable pièce en plus : une chambre avec sa petite salle d’eau; l’aménagement des combles est possible.
Si cette zone ne fait pas plus de 6 m²,  utilisez là pour créer une mezzanine et agrandir une chambre, par exemple, en y installant la zone de couchage ou un coin bureau.
Si vous ne pouvez pas vous tenir debout, l’aménagement des combles n’est pas possible, mais tout n’est pas perdu ! Dans une chambre d’enfant, un coin couchage bas peut parfaitement convenir. Dans une pièce à vivre (salon/séjour) créez une double hauteur afin d’apporter du charme et du volume.

La charpente

Observer la structure de la toiture : les poutres, les fermes qui forment la charpente. Il est parfois nécessaire de modifier les fermes de la charpente qui traversent le volume pour libérer l’espace et faciliter l’aménagement des combles. Il est alors indispensable de faire appel à un bureau d’études structure et un charpentier (c’est l’architecte qui coordonne ces professionnels). Mais il est aussi nécessaire dans le cas d’une copropriété, de demander l’autorisation lors d’une assemblée générale car les éléments de structure du bâtiment sont des parties communes. Il est possible de remplacer les fermes par des portiques métalliques. Montés dans l’épaisseur des pannes ils permettent de libérer l’espace.

Le plancher des combles

Observez ensuite le plancher. Dans la plupart des immeubles parisiens anciens, le plancher des combles n’a pas été conçu pour supporter les charges normales comme c’est le cas aux étages d’habitation. Il est souvent (voir toujours) nécessaire de le renforcer pour aménager les combles. Selon le mode constructif (métal, bois ou béton : à vérifier avec l’architecte et le bureau d’étude) les techniques sont différentes mais comptez que cela va faire grimper le coût d’aménagement des comble car une bonne partie du budget sera consacrée à ce travail.

Faire passer un escalier

Pensez que, l’ouverture de la trémie dans le plancher d’étage (pour faire passer l’escalier) nécessite de couper une partie du plancher des combles. Les charges doivent dont être reportées grâce à des poutres de renforts formant un chevêtre. D’une manière générale ce travail sera plus simple (et moins cher) si vous positionnez votre escalier dans le sens des poutres. En revanche si vous décidez de placer l’escalier perpendiculairement aux poutres, il faudra placer des poutres renforts plus longues, le travail sera plus compliqué et le coût d’aménagement sera supérieur. C’est bien sûr un point important que l’architecte prend en compte pour dessiner sont projet.

La position de l’escalier va déterminer l’aménagement des combles et l’organisation des pièces du bas.

En règle général, l’escalier doit aboutir en haut à un endroit ou l’on se tient debout. Faites lui suivre la pente du toit jusqu’au faîtage, c’est souvent la meilleure option. Si vos combles dépassent 30 m², et que vous allez y installer plusieurs pièces, l’escalier sera implanté de préférence au milieu de l’espace disponible afin de desservir les pièces sans avoir a créer de couloirs inutiles; l’aménagement des combes sera optimisé. Pour une surface plus petite ou si vous aménagez les pièces en enfilade (chambre, dressing, salle d’eau), l’escalier peut être installé sur un côté.

Un escalier doit respecter la règle suivante pour être confortable  : 60<2H+G<65. Deux fois la hauteur d’une marche plus le giron (c’est-à-dire la largeur où l’on pose le pied) doivent être comprises entre 60 et 65 cm. C’est la règle que suivent tous les architectes. Mais un coin bureau ou une chambre d’amis sous les combles peuvent parfaitement se satisfaire d’un escalier plus raide ou d’une échelle de meunier.

Evidemment l’escalier prend de la place, il consomme des mètres carrés dans votre aménagement. En bas, vous pouvez en profiter pour installer des rangement sous l’escalier, vous pouvez aussi préférer garder cette pièce maîtresse du projet, plus aéré et moins encombré. Pour vous faire une idée, vous pouvez compter que pour monter 2.80 m (une hauteur classique entre deux étage) un escalier droit va occuper au sol :

• 3.60 m pour être confortable.
• 2.50 m s’il est raide.
• 1.80 m si c’est une échelle de meunier.

Aménager les combles, c’est aussi faire entrer la lumière en ouvrant des fenêtre dans la toiture (velux, lucarne, chien assis, le choix est large). Pour assurer un bon éclairement, une règle propose que la surface vitrée représente 14% de la surface habitable de la pièce. Mais cela peu varier suivant l’orientation. Dans des combles de 50 m² au sol (surface habitable d’environ 32 m² car une partie est en dessous de 1.80m) il faut prévoir au moins 4.5 m² de surface vitrée. Pour mieux répartir la lumière préférez alors deux ou trois fenêtres plutôt qu’une grande verrière. Pour éviter les surchauffes durant les mois les plus chauds, n’implantez pas toutes vos fenêtres côté sud, même en région parisienne.

Dans un aménagement de combles, tous les coins et les recoins peuvent être utilisés pour créer des rangements. Le but est d’exploiter chaque centimètre carré. Mais pour s’adapter à la pente de la toiture, il est indispensable de faire réaliser des meubles sur mesure. Le coût de l’aménagement sera supérieur, mais le résultat bien mieux optimisé.Il est généralement préférable de conserver les surfaces les plus accessibles (au dessus de 1.80m de hauteur) pour installer les penderies devant lesquelles il est utile de se tenir debout. Les zones basses de plafond peuvent encore servir pour glisser un bureau ou des rangements bas.

Au delà du coût des travaux qui vous permettent d’aménager les combles, il faut parfois acheter les combles. Car dans les immeubles collectifs, ils appartiennent à la copropriété. Il est difficile de donner un prix à des combles. La copropriété peut les vendre pour 1 € symbolique (ça arrive) ou se baser sur un calcul compliqué du genre : la moitié de la plus-value apportée à l’appartement (déduction faite des frais d’acquisition et de travaux). Dans tous les cas, il s’agit d’une négociation. Récemment des clients ont achetés :

• 20 000 € des combles dans un immeuble 1800, avec environ 20 m² carrez (Vincennes – 2023).
• 70 000 € des combles dans un immeuble 1850, avec environ 25 m² carrez (Paris 14 – 2022).
• 5 000 € des combles dans un immeuble 1800, avec environ 5 m² carrez (Paris 2 – 2020).
• 30 000 € des combles d’une surface de 35 m² pour créer un séjour et une chambre (Vincennes – 2019).
• 5 000 € des combles de moins de 1.80 m de haut, juste pour faire des rangements (Paris 7 – 2018).

L’achat doit être voté lors d’une assemblée de copropriétaires (dans le cadre de l’article 26 du code de la copropriété) par une double majorité. C’est-à-dire qu’il faut réunir à la fois les 2/3 des voix et la majorité de tous les copropriétaires, présents ou non. Par exemple, dans une copropriété comptant 20 membres représentant au total 1000 voix. La double majorité exige alors un vote positif d’au moins 11 copropriétaires représentant au moins 667 voix.

Cas particulier : si les combles ne sont accessibles que par l’habitation du dernier étage (qu’il n’y a pas de trappe dans les parties communes), s’ils ne sont d’aucune utilité pour les autres copropriétaires (pas de machinerie ascenseur) : ils sont de fait la propriété de l’habitation du dernier étage (jurisprudence : cass. 3éme civ.17 janvier 07). Mais attention, ça n’est pas une règle absolue.

Même si vous êtes propriétaires des combles, la toiture, la charpente et les planchers restent des parties communes. Si vous souhaitez les modifier pour aménager vos combles, vous devez demander l’accord de la copro et passer par un autre vote en assemblée générale (article 25, majorité normale de 51%). Evidement les travaux restent à vos frais. Ce vote concerne toutes les modifications apportées aux parties communes :

• Ouverture d’une trémie d’escalier dans le plancher des combles (pour réunir les deux lots).
• Renforcement du plancher des combles si nécessaire (et c’est souvent nécessaire).
• Modification de la charpente si besoin pour libérer l’espace.
• Ouverture de fenêtres de toit ou de lucarnes dans la toiture.
• Dépose d’anciens conduits de cheminée.

Le reste de votre projet, les détails de l’aménagement des combles et de l’appartement ne regardent pas les copropriétaires. Pour mettre cette résolution à l’ordre du jour, il faut communiquer au syndicat des copropriétaires, généralement 6 semaines avant la date de l’AG:

• Une présentation simple de votre projet.
• Les plans précisant l’emplacement des trémies, fenêtres, et des modifications que vous envisagez.
• Une étude d’un bureau d’études structures.

Vous devez aussi vous engager à :

• Obtenir les autorisations administratives (PC ou DP).
• Faire intervenir des entreprises assurées.
• Souscrire une assurance dommage-ouvrage.

Cas particulier : les copropriétaires peuvent vous accorder une autorisation de principe sur la base d’un dossier très simplifié (sans l’étude technique par exemple), sous réserve que vous transmettiez un dossier complet avant les travaux et l’aménagement des combles au conseil syndical.

Dans le cas d’un aménagement de combles, il est généralement nécessaire de déposer une déclaration préalable (et pas un permis de construire) pour obtenir l’autorisation de modifier l’aspect extérieur du bâtiment en ouvrant des fenêtres de toit. Le service d’urbanisme de votre mairie peut vous imposer des matériaux ou des formes afin de respecter l’harmonie de la façade et de la toiture. Pour que le dossier soit accepté, les instructeurs demandent surtout que les fenêtres que vous ajoutez en toiture s’alignent avec celles de la façade et qu’elles soient implantées au nu de la toiture (qu’elle ne dépassent pas).

Il ne s’agit pas que de simples formalités car ces autorisations peuvent vous être refusées. Le blocage vient généralement des architectes de bâtiments de France qui sont consultés dés lors qu’un bâtiment historique se trouve à proximité de votre chantier (quasiment partout à Paris). Pour préserver les lieux, ils peuvent alors vous interdire toute modification de toiture ce qui risque de compromettre l’aménagement des combles.

En aménageant les combles, il peut être tentant de créer une terrasse privative sur le toit de votre immeuble en déposant une partie de la toiture. Pour cela, il est nécessaire d’obtenir l’autorisation de :

• L’administrativement, dans la personne de l’Architecte des bâtiments de France (ABF) de la zone. Suivant la position et le style de votre immeuble, les bâtiments remarquables alentour et d’autres critères moins objectifs, celui-ci peut vous autoriser à créer votre terrasse; ou pas !
• De la copropriété, car les combles et toutes les parties structurelles de l’immeuble sont des parties communes : plancher, charpente, toiture. Il faut donc en deux temps (lors d’une seule AG), acheter les combles, c’est-à-dire le vide, et demander l’autorisation de modifier les éléments structurels pour permettre de réaliser votre terrasse.

Retrouver plus d’informations sur le sujet des terrasses dans l’article suivant.