Créer une terrasse à Paris

L’avis des services d’urbanisme de Paris

A Paris, vous avez besoin d’une autorisation administrative pour transformer votre toiture en terrasse. Deux instances vont être consultées, c’est elles qui peuvent vous bloquer, c’est donc elles qu’il faut convaincre : l’architecte voyer de la ville et l’architecte des bâtiments de France.

L’architecte voyer de la ville de Paris

Il s’agit d’un fonctionnaire des services d’urbanisme dont le rôle est de s’assurer que votre projet respecte bien les règles énoncées dans le Plan Local d’Urbanisme. Les règles mathématiques de hauteurs, d’éloignement ou de prospect. Les règles d’usage des locaux. etc.

Il dispose également d’un regard sur l’aspect esthétique d’un projet. Certaines dispositions sont clairement énoncées dans le PLU pour “protéger” le paysage urbain et en assurer une logique esthétique réfléchie. Concernant les terrasses l’article 11-1-1-4 exprime clairement que “la création de terrasses peut être refusée si celle-ci a pour conséquence de conduire à dénaturer l’aspect de la couverture”.

Bien sûr, “dénaturer” peut sembler très subjectif, il n’est pas impossible d’agrémenter, d’améliorer, ou même de magnifier une toiture toute en la dénaturant. Par définition une terrasse dénature la toiture qu’elle remplace. L’architecte voyer peut en décider. Mais à Paris, très souvent l’architecte voyer va se concentrer sur les aspects plus objectifs du projet et laisser le rôle esthétique à l’architecte des bâtiments de France.

L’architecte des Bâtiments de France (ABF)

Le rôle de l’Architecte des Bâtiments de France est de veiller à la conservation du patrimoine et le respect de la qualité de l’habitat aux abords des monuments historiques (500 mètres de rayon, autant dire partout dans Paris). Il a le pouvoir de refuser une demande d’autorisation de travaux (permis de construire ou déclaration préalable) s’il considère que ceux-ci vont nuire au paysage de Paris.

Donc, en fonction du quartier, des bâtiments environnants, de la forme de votre toiture mais aussi du style de votre immeuble, l’ABF peut vous refuser simplement et définitivement la création d’une terrasse. Il peut aussi vous demander d’en réduire la taille, ou de la positionner côté cour pour qu’elle soit moins visible. Si son avis ne vous convient pas, il est toujours possible, dans les textes, de faire un recourt auprès du préfet, mais en pratique… On peut considérer que l’ABF à trop de pouvoir, mais il faut reconnaître qu’il est aussi en mesure d’éviter les dérapages face à ceux dont le paysage de Paris n’est pas une priorité.

À Paris, les ABF sont répartis en 7 zones regroupant plusieurs arrondissements (7, 14, 18 / 3, 4 / 11, 12, 13 / 1, 8, 10 / 5, 6, 17 / 2, 9, 16 / 15, 19, 20). Dans certaines, selon la personne en poste, la création d’une terrasse n’est tout simplement pas envisageable, dans d’autres, la discussion peut s’ouvrir.

Acheter les combles

Les combles appartiennent à la copropriété. Si vous avez un projet de terrasse dans lequel vous prévoyez de déposer une partie de la toiture, la première étape est donc d’acheter les combles. Vous allez essayer de les payer le moins chers possible, et évidemment les copropriétaires vont essayer d’en tirer le maximum. Pour estimer le juste prix, la première étape est de faire appel à un géomètre expert. Ce professionnel certifié va pouvoir calculer le nombre de mètres carrés Carrez (c’est-à-dire qui disposent d’une hauteur sous rampant de plus de 1.80 m) ainsi que le nombre de tantième auquel ils correspondent. Même si les combles sont bas et n’offrent aucun mètre carré Carrez, un certain nombre de tantièmes viendra s’ajouter à votre lot, augmentant un peu vos charges et réduisant celle des autres copropriétaires. Avec ces informations vous pouvez estimer la plus valu que votre appartement va prendre avec l’aménagement des combles. En rapprochant ce montant du coût des travaux (généralement plus important que le plus value) vous avez les arguments pour proposer un prix à vos copropriétaires. Il s’agit vraiment d’une négociation, rien ne réglemente le montant que vous proposez ni ce que les copropriétaires sont en droit de demander : 1 euro symbolique, pourquoi pas, mais c’est rare. 5 /10 000 €, pourquoi pas…

Pour vous aider à définir un prix d’achat des combles, retrouvez dans cet article quelques prix d’achat de combles par nos anciens clients.

Faire voter vos travaux

Même si vous êtes propriétaires des combles, la toiture, la charpente et les planchers restent des parties communes. Si vous souhaitez les modifier et déposer la toiture vous devez demander l’accord de la copro et passer par un autre vote en assemblée générale (article 25, majorité normale de 51%). Evidement les travaux restent à vos frais. Ce vote concerne toutes les modifications apportées aux parties communes :

• Ouverture d’une trémie d’escalier dans le plancher des combles (pour accéder à la terrasse).
• Renforcement du plancher des combles si nécessaire (et c’est souvent nécessaire).
• Modification ou dépose de la charpente et de la toiture.
• Dépose d’anciens conduits de cheminée.
• Dépose d’une partie de la toiture pour installer à la place votre terrasse.

Le reste de votre projet, les détails de l’aménagement intérieur ne regardent pas les copropriétaires. Pour mettre cette résolution à l’ordre du jour, il faut communiquer au syndicat des copropriétaires, généralement 6 semaines avant la date de l’AG:

• Une présentation simple de votre projet.
• Les plans précisant l’emplacement des trémies, des fenêtres, et des modifications que vous envisagez sur la toiture.
• Une étude d’un bureau d’études structures.

Vous devez aussi vous engager à :

• Obtenir les autorisations administratives (PC ou DP).
• Faire intervenir des entreprises assurées.
• Souscrire une assurance dommage ouvrage.

Cas particulier : les copropriétaires peuvent vous accorder une autorisation de principe sur la base d’un dossier très simplifié (sans l’étude technique par exemple), sous réserve que vous transmettiez un dossier complet avant les travaux au conseil syndical.

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