Rénover un appartement

Vous venez d’acheter un appartement à Paris qui a besoin d’être rénové, votre situation de famille change et vous avez besoin d’optimiser la surface dont vous disposez, vous êtes propriétaires et vous souhaitez mettre en location… par où commencer ? Entre les démarches administratives, les entreprises et les fournisseurs ; il va falloir prendre les bonnes décisions et éviter les pièges pour faire les choses vite, bien et au meilleur coût.

Nous vous accompagnons

Pour vous aider à démarrer votre projet dans de bonnes conditions, nous vous proposons une première mission de conseil qui se déroule dans l’appartement qui vous intéresse de la manière suivante:

  • Vous nous expliquez vos objectifs et les difficultés que vous rencontrez.
  • Nous étudions ensemble des solutions d’aménagement et leurs faisabilités.
  • Nous vous expliquons les contraintes techniques et administratives qui vont se présenter.
  • Nous estimons les coûts des travaux et les délais nécessaires pour la réalisation du chantier.
  • Nous formalisons à main levée les propositions que nous faisons et vous laissons les plans et les idées que nous avons imaginées ensemble.

Cette mission est facturée : 300 € TTC à Paris, 350 € TTC dans la première couronne, sur devis au-delà de ces zones.

Quels sont les travaux à prévoir ?

Un diagnostic complet s’impose. Le but est d’identifier tous les travaux et de prendre conscience de leur importance : dans un premier temps, ceux qui sont indispensables (l’électricité, le chauffage, les fenêtres…).

  • Si l’appartement est vraiment délabré : fissures importantes sur les murs, affaissement des planchers, anciens dégâts des eaux… vous vous engagez sur des travaux importants. Tous les corps de métiers seront sollicités, une coordination de l’ensemble sera indispensable.
  • Si l’appartement est juste mal organisé mais sain : vous allez prévoir des travaux d’aménagement pour redistribuer les pièces et adapter le plan aux modes de vie actuels. Mais cela aura des répercussions sur quasiment tous les lots : électricité, plomberie, sols, chauffage, peinture… Vous vous dirigez donc encore sur des travaux importants.
  • Seuls des travaux de décoration ou d’embellissement sont nécessaires : peinture, menuiserie, sols… vous ne changez pas l’organisation générale donc pas de démolition ou de maçonnerie, intervention minimum sur l’électricité et la plomberie. Pas de travaux lourds : le nombre d’intervenants se limite, la durée et le coût également.

Il faut aussi prendre en compte les travaux dont vous avez envie (la cuisine, le dressing…) et vous assurer qu’ils correspondent à votre budget et votre planning.

  • Ouvrir la cuisine sur le séjour impose de démolir un mur porteur : vous devez missionner un bureau d’études qui réalisera les notes de calcul indispensables. Une entreprise dûment assurée est recommandée ainsi qu’un architecte pour coordonner les différents intervenants et défendre votre projet auprès de la copropriété.
  • Meubles et dressing intégrés vous ont toujours fait rêver : avant de contacter un menuisier, il faut imaginer et dessiner ces meubles qui doivent répondre parfaitement à vos besoins. Il faut aussi décider de leurs designs : matériaux et couleurs.

L'appartement est-il bien agencé ?

« Il y a sûrement mieux à faire »… C’est ce que vous avez en tête lorsque vous observer les plan de votre appartement ? alors c’est surement vrai ! Retrouvez plusieurs exemples de rénovations dans lesquelles le plan a été modifié pour s’adapter au mode de vie actuels et optimiser l’organisation des pièces.

Faut-il un accord de la copropriété pour mes travaux ?

Vous avez besoin d’un accord de la copropriété dès que vous touchez à des parties communes : Plancher, mur porteur, charpente, conduits de cheminée, toiture ; pour les situations les plus classiques. Il s’agit de la loi, inscrite dans l’article 25b du code de copropriété. Ce même article peut demander également de mettre au vote les travaux qui affectent l’aspect extérieur de l’immeuble, mais il faut que ce changement soit franc : Le fait d’agrandir ou de boucher une fenêtre, par exemple; pas simplement de les remplacer à l’identique.

Si vous décidez de déplacer des cloisons, refaire la salle de bains, la cuisine, changer le réseau électrique ou repeindre, vous n’avez pas d’autorisation à demander.

Attention tout de même certain règlement de copropriété exige (mais c’est un peu exagéré) que vous soumettiez votre projet de rénovation, quel qu’il soit, à l’architecte de l’immeuble. Celui-ci avant d’émettre un avis, vous demandera éventuellement d’apporter des précisions ou de justifier certains points.

Faut-il déposer un permis de construire ou une déclaration de travaux ?

Si vous prévoyez de modifier l’aspect extérieur de votre habitation, vous devez consulter les services d’urbanisme de la ville de Paris (architecte des bâtiments de France compris) pour savoir si votre projet est acceptable (selon les critères de l’administration).

  • Le permis de construire est obligatoire si vous créez une surface de plus de 20 m², si vous modifiez la volumétrie de votre immeuble (surélévation, extension, création de terrasse…) ou si vous faites un changement de destination (transformer des bureaux en habitation par exemple).
  • La déclaration de travaux suffit si vous créez une surface entre 2 et 20 m², ravalez la façade, modifiez les ouvertures en installant des Velux par exemple, ou si aménagez plus de 10 m² de combles pour les rendre habitables.

Quel taux de TVA s’applique sur mon projet de rénovation ?

Le taux réduit de TVA à 10% s’applique aux travaux d’amélioration, de transformation, d’aménagement et d’entretien dans des locaux à usage d’habitation achevés depuis plus de 2 ans. Que ce soit une résidence principale ou secondaire, par un propriétaire occupant ou un bailleur, une SCI ou même un locataire.

Le taux normal de TVA à 20% s’applique néanmoins lorsque les travaux constituent plus qu’une simple rénovation:

  • Surélévation ou extension.
  • Remise en état de plus de la moitié du gros œuvre.
  • Augmentation de la surface de plancher de plus de 10%
  • Remise en état de plus de 2/3 des éléments de second œuvre.

Ce dernier point est important, le cerfa précise que la TVA à 20% s’applique si vous rénovez plus de deux tiers de chacun des éléments de second œuvre :

  1. Les planchers non porteurs, c’est-à-dire les revêtements de sols.
  2. Les huisseries extérieures (fenêtre, porte-fenêtre);
  3. Les cloisons intérieures ;
  4. Les installations sanitaires et de plomberie ;
  5. Les installations électriques ;
  6. Le système de chauffage.

Mais la TVA réduite à 10% s’applique si vous rénovez deux tiers (ou plus) de seulement 5 de ces 6 éléments. En gros, si vous rénovez tout, mais que vous ne touchez qu’à quelques cloisons (moins de 2/3), ou que vous gardez le système de chauffage vous êtes bon. Sinon c’est 20%.

Les honoraires de l’architecte sont également soumis à une TVA réduite à 10% lorsque les travaux sont eux mêmes éligibles au taux réduit de 10% et lorsque l’architecte est missionné pour la totalité du projet (études et réalisation).

Le taux de TVA de  5.5% s’applique aux travaux d’amélioration de la qualité énergétique des locaux d’habitation achevés depuis plus de 2 ans, ainsi que les travaux induits qui leurs sont indissociablement liés. Il s’agit par exemple de la pose d’une chaudière à condensation, d’une pompe à chaleur, d’isolation thermique…

Combien coûte la rénovation d'un appartement ?

Le coût d’une rénovation dépend principalement de deux choses : l’état général de l’appartement avant les travaux; et de la qualité des prestations demandées. Pour vous faire une idée, vous trouverez ci-dessous des ordres de prix des dernières rénovations réalisées à l’agence :

Rénovations totales

Un atelier d’artiste de 100 m² – 2019 – 335 000 € HT – Visitez cette rénovation.

Un appartement de 76 m² – 2018 – 120 000 € HT – Visitez cette rénovation.

Un appartement de 100 m² – 2017 – 160 000 € HT – visitez cette rénovation.

Réunion et rénovation de deux appartements – 80 m² – 2017 – 152 000 € HT – Visitez cette rénovation.

Combles et/ou terrasses

Rénovation d’un 75 m² et création d’une terrasse – 2018 – 147 000 € HT – Visitez cette rénovation.

Aménagement de 34 m² de combles – 2016 – 105 000 € HT – Visitez cette rénovation.

Rénovation un duplex et création d’une terrasse – 2016 – 130 000 € HT – Visitez cette rénovation.

Rénovation d’un appartement de 90m², aménagement des combles et création d’une terrasse – 2015 – 130 000 € HT – Visitez cette rénovation.